| ★ 2005년도 「거리경관주택(まちなみ住宅)」국토교통장관상(国土交通大臣賞)(수상자:이노우에 마모루(井上守) 건축사무소, 수상작품명 : 히가시 오오토시 스퀘어타운(東大利スクエアタウン)) |
| 단계적 체계적으로 정비해가기 위해 "가로경관 디자인 가이드라인"을 정하여, 노후화된 목조임대주택밀집시가지의 재건축과 공원, 도로 등을 함께 정비하여 방재성능과 주환경의 향상을 동시 확보하는 것을 목표로 10년이 넘는 기간 동안 장기에 걸친 사업으로서, 사업성 채산성을 우선시하는 주변의 스케일을 무시하는 일반적인 재건축과 다르게, 조심스러우면서도 기존 주거스케일과 가로구조를 존중하는 분동, 분절되어진 주동군 및 디테일 계획이 평가받음. |
| "가로경관 디자인 가이드라인" : - 도로측 벽면을 1M 후퇴. - 후퇴부분의 보도 및 녹화정비 - 도로에 면하는 주차장의 포장과 식재. - 건물의 적절한 분절화 - 공동재건축시 소유자간 경계부의 오픈화 - 스카이라인의 부드러운 변화 등. |
오사카후 네야가와시(大阪府寝屋川市)의 네야가와시지구 밀집시가지종합방재계획(寝屋川市地区密集市街地総合防災計画) 대상 지구 중 하나(池田・大利地区)로써 선정되어 사업이 진행.
이케다 오오토시 지구(池田・大利地区)는 네야가와시(寝屋川市)의 중부에 위치, 지구 동부에는 케이한전철 네야가와시역(京阪電鉄寝屋川市駅)이 인접, 지구내에는 토모로기 스이로(友呂岐水路)와 후루가와(古川)가 남북으로 흐르고 있다.
| ▣ 정비사업 개요 |
60년대 이후 고도경제성장기에 오사카 도심으로 몰려드는 급격한 인구증가와 함께, 오사카 도심으로부터 20분 정도의 입지조건으로, 도로 공원 등 인프라가 제대로 정비되기도 전에 기업, 개인 등 민간개발업자들에 의해 목조 문화주택, 목조 아파트 등이 난립하면서 밀집시가지가 형성되기 시작하였다.
| 네야가와시의 인구변화 (총무성 통계국(総務省統計局) 국세조사(国勢調査)) | |
| 1960년 | 45,633명 |
| 1965년 | 113,576명 |
| 1970년 | 206,961명 |
| 1998년 | 259,047명 |
네야가와시역 주변의 대형 상업시설 지역과 지구 외곽의 간선도로변 상점가를 제외하면 지구내부는 네야가와시역을 도보권으로 이용하는 주택가라고 할 수 있다.
히가시오오토시지구(東大利地区)는 노후화된 목조임대주택이 밀집되어 있는 불량주택시가지로, 특히 공실화 등에 의한 주환경의 악화가 심화되는 지구였다.
따라서 네야가와시(寝屋川市)에서는 시의 주환경 정비 및 지진 등의 재난방재에도 강한 마을만들기 사업의 모델로서, 임대주택의 경영자, 주택도시정비공단(UR), 그리고 네야가와시의 시관민(市官民)의 협동사업으로서 선구적인 면적재건축정비사업(面的立替整備事業)을 추진하였다.
히가시오오토시지구는 네야가와시역에서 서측으로 도보 5분 정도의 거리에 위치하는 밀집주택지로 1960~1970년대에 지어진 문화주택, 목조임대아파트 등 33동 399호의 노후 건축물이 상하수도도 제대로 정비되어 있지 않고 긴급차량의 접근이 어려운 폭2~4M의 좁은 도로와 사도(私道)가 혼재하며 공가도 눈에 띄는 밀집주택지역으로 악명이 높은 지역이었다.
이 지구의 면적정비사업은 최초 집주인에 대해 실시한 면접조사를 계기로, 1981년 지구내의 목조임대주택을 경영하는 몇몇의 유지가 의기투합하여 재건축을 진행하고 싶다고 시에 상담하면서, 과밀주택대책을 해왔던 네야가와시는 이곳을 선구적인 모델 사업으로서 선택하고 사업을 추진하였다.
이에 시가 선도해서 민간 집주인, 주택도시정비공간(UR), 시로 이루어진 3자로 《히가시오오토시지구주택소유자협의회(東大利地区家主協議会)》를 결성하여 재건축계획등의 검토를 추진하였다.
우선, 지권자의 의향조사를 실시, 지권자의 의향이 "매각희망", "현상유지", "재건축"로 통일된 의견이 모아지지 않아, 전면 재건축이 아닌 되도록 지권자의 의견을 존중하기 위해서 매각과 재건축을 나눠서 사업을 진행하였다.
부분적이면서 점진적인 사업화를 위해서 지구중앙에는 방재거점으로서의 공원을 계획하고, 그 주변의 재건축 존을 방재적 측면을 고려하면서 점진적으로 정비해 나가기로 하고, 토지소유자 등과의 협력사업을 추진해나가기 위해서, 공공과 민간의 역할분담을 다음과 같은 원칙을 전제로 결정하였다.
★ 민간 소유자 : 임차인 대책 및 공동재건축 등을 실시하면서 내화건축물의 건축을 준수함.
★ 공단 : 매각희망의 토지를 매수하여 공단임대주택을 건설.
★ 네야가와시 : ① 도로, 공원 등의 인프라 정비를 실시. ② 기존 노후건축물의 철거를 실시. ③ 양호한 재건축 주환경 조성에 노력함. ④ 기존 거주민을 공적주택으로 의 입주 알선에 노력함.
| ▣ 사업개요 |
■ 사업명칭 : 히가시오오토시지구목조임대주택등밀집지구정비사업(東大利地区木造賃貸住宅等密集地区整備事業)
■ 적용사업수법 : 구(舊)목조임대주택밀집지구정비사업건설장관(≒국토교통부장관)승인(1986.3.1)
■ 계획구역면적 : 약 7,100㎡(지권자 36명 - 지주(地主) 21명, 차지(借地) 15명)
| ▣ 정비계획 |
일방적이고 획일적인 계획보다 패트릭 게데스(Patrick Geddes, 1854~1932)가 주장하던 보존 수술(Conservative Surgery) 방법을 떠올리게 하는 기존 주거지의 재개발 수법이라고 할 수 있다.
| ▣ 사업특징 |
밀집주택지, 노후불량주거지의 재개발, 재건축은 스크럽 앤드 빌드(scrub and build) 방식처럼 "동시에 일시적으로" 재개발 재건축을 추진하는 것이 일반적이지만, 본 사업은 도로 및 공원 등과 같은 피난공간의 확보와 함께, 건축물의 불연화를 염두에 두면서 소그룹 단위로 재건축 구역을 설정, 각 소단위별로 소유자 각각의 연령, 임대사업 경영의 배경, 공실상태, 재건축 시기의 차이 등을 고려하는 "재건축 의사 및 동시 재건축" 조정을 실시하여 의사결정이 합의된 소단위 부터 사업을 진행하는 "점진적 사업추진"이 정비사업의 커다란 기본 방침이 특징이다.
정비계획은 1986년 3월에 건설장관의 승인을 얻은 「히가시오오토시지구 목조임대주택 밀집지구정비사업(東大利地区木造賃貸住宅等密集地区整備事業)」을 근거로하여, 임대소유자협의회를 결성 협의를 진행하였다.
공동재건축시에는 자신의 부지에 자신의 건물을 짓는 소유권을 명확히 하기위해 2중벽방식을 채용하면서, 공동재건축의 방향이 결정된 소구역부터 순차적으로 재건축과 공공시설정비를 연계시키면서 점진적인 시가지 정비가 진행되었다.
사업이 효과적으로 진행된 데에는
- 재건축보조금(건설공사비의 약10%),
- 특별수퍼특임(超スーパー特賃)(금리1%),
- 컨설턴트파견(재건축 등의 검토) 등의 지원책이 도움이 됐다.
히가시 오오토시 스퀘어타운(東大利スクエアタウン)은 정식명칭은 아니고, UR시티코트 네야가와, 라포르 요시키, 라포르 데 엘, 라포르 도 쥰, 리프레 코난 등 중앙의 히가시 오오토시 아베리아 공원(東大利アベリア公園)을 둘러싼 일련의 군도형 집합주택군의 애칭인 것 같다.
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